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A Perícia Estrutural é Imprescindível na Manutenção Predial p/ a Segurança das Pessoas e Redução nos Custos com a Reabilitação das Estruturas
A manutenção de edifícios é um dos procedimentos mais importantes para que uma edificação atinja a sua vida útil de projeto, sendo fundamental para garantir que os edifícios permaneçam confortáveis, seguros e funcionais para seus usuários. É imprescindível a presença de um perito estrutural experiente na equipe de manutenção, munido de ensaios tecnológicos para a formulação adequada do diagnóstico e do prognóstico da estrutura. Mesmo que uma edificação seja bem construída e projetada adequadamente, se os processos de manutenção não forem realizados adequadamente, haverá no mínimo duas consequências diretas: a primeira diz respeito a perda de garantia técnica, visto que, as normas de desempenho e outras normas técnicas brasileiras condicionam a manutenção preventiva de edificações residenciais com um dos pré-requisitos para a garantia legal do imóvel. A segunda é de caráter pragmático e econômico, a medida em que os procedimentos de manutenção preventiva constituem os meios mais eficazes e econômicos para que e edificação atinja a sua vida útil de projeto com os menores custos e transtornos possível.
Por que a manutenção de edifícios é tão importante?
A preservação da qualidade de uma edificação residencial através de procedimentos preventivos é um dos fatores mais importantes para manter o valor de um imóvel e poder contribuir para a sua valorização, ao longo do tempo, de modo que os procedimentos de manutenção regular ajudam a manter o valor do imóvel ao longo do tempo, e até contribuindo para uma valorização imobiliária em alguns casos. Essa é uma das razões pelas quais as pessoas físicas e jurídicas investem em imóveis, muitas vezes, mesmo sem a necessidade de uso próprio.
Edifícios bem cuidados tendem a ser mais atrativos para compradores e inquilinos desde que permaneçam em boas condições, evitando deterioração, desgaste prematuro e até colapsos estruturais em alguns casos, além de proporcionar custos elevados com o passar do tempo, cujo desembolso poderá ser de até 5 vezes os valores atuais, seguundo a Lei de Sitter.
Outro fator importante das manutenções regulares consistem na segurança e confiabilidade de todos os sistemas construtivos, incluindo os sistemas elétricos, hidráulicos, segurança contra incêndio, estruturais, etc., sendo crucial para proteger os ocupantes e evitar acidentes e perdas de desempenho. Todos os sistemas construtivos de uma edificação deverão ter seus procedimentos de manutenção em dia, especialmente os estruturais e elétricos que podem ser causa para colapsos de estruturas e incêndios localizados ou generalizados, podendo causar perda de vidas humanas e grandes prejuízos financeiros.
As manutenções adequadas em edificações podem proporcionar também economia de energia, água e de outros insumos, resultando em economia nas contas de serviços públicos e privados e menor impacto ambiental, além de garantir que o edifício cumpra as regulamentações e normas vigentes, evitando multas e problemas legais.
Quem é responsável pela manutenção predial?
Na linha de frente das responsabilidades da manutenção predial estão os administradores legais da edificação, os quais têm a responsabilidade de indicar os gestores de manutenção a quem cabe as tarefas de planejar, gerenciar e fiscalizar a equipe técnica responsável pelos procedimentos periódicos.
Como os procedimentos de manutenção preventiva são complexos, pois requerem alto grau de conhecimento técnico, há a necessidade de profissionais habilitados e experientes na realização dos processos, tanto nos procedimentos e vistoria e inspeção predial, quanto na execução dos procedimentos de correções mais simples. Vale salientar que, a medida em que a equipe de manutenção preventiva detectar uma anomalia em qualquer sistema construtivo que extrapole seus conhecimentos, um técnico especialista deverá ser contratado para aprofundar as investigações mediante procedimentos de perícias técnicas com equipamentos especiais e ensaios tecnológicos, visando identificar o nexo causal das origens dos problemas e seus efeitos, além da elaboração de projetos executivos para as devidas reparações, agora em um outro patamar operacional denominado de manutenção corretiva que consiste nas devidas correções para que a edificação possa atingir a sua vida útil planejada.
Procedimentos Investigativos Prediais
Os primeiros procedimentos investigativos da engenharia diagnóstica no mundo surgiram a partir da necessidade da conservação de obras da construção civil e teve seu marco inicial em uma companhia de seguros na Europa, após a segunda guerra mundial. Com o passar do tempo, esses conceitos foram tomando espaço em todo o mundo, porque trazia pela primeira vez, a possibilidade de reduzir custos durante a vida útil das obras com simples procedimentos investigativos, associados a princípios de manutenção preventiva, já largamente utilizados na indústria mecânica, naquela época.
No Brasil, o primeiro movimento nessa nova área do conhecimento surgiu apenas em 1987, a partir dos esforços do Eng. Tito Lívio Gomide / São Paulo (considerado pai da engenharia diagnóstica) junto a outros especialistas de diversas áreas para fazer frente às respostas sobre as degradações de obras de concreto armado e protendido que antes se imaginavam eternas.
Segundo o Prof. Tito Lívio Gomide, a engenharia diagnóstica pode ser dividida nos seguintes procedimentos técnicos, com suas características próprias e sinergéticas: VISTORIA, INSPEÇÃO, AUDITORIA, PERÍCIA e CONSULTORIA.
Vale salientar que os dois primeiros procedimentos de vistoria e inspeção técnica, qualquer engenheiro ou arquiteto que detenha o conhecimento básico de engenharia diagnóstica poderá executá-los satisfatoriamente e os condomínio e proprietários de imóveis residenciais deverão contratá-los para tais atividades, no sentido de contribuir para a preservação do patrimônio e a vida das pessoas.
Já os procedimentos de auditoria, perícia e consultoria técnica são restritos a especialistas de cada área de investigação, por se tratar de processos técnicos complexos, geralmente investigados com muitas análises técnicas e utilização de ensaios tecnológicos. Um problema estrutural ou em uma instalação elétrica, por exemplo, poderá ser identificado preliminarmente em processos de vistoria e inspeção técnica. Já a palavra final dobre os mecanismos de causas, efeitos e possíveis soluções reparativas, cabe apenas aos especialistas de cada área pelo grau de complexidade envolvido.
Aspéctos Legais e Normativos da Manutenção
No Brasil, a manutenção das edificações é obrigatória e regulada através da NBR 5674/2012 e deverá ser realizada por profissional habilitado, preferencialmente especialistas, de acordo com o sistema de manutenção desenvolvido ainda na fase de projeto. Apesar das recomendações normativas e da imposição legal do Código de Defesa do Consumidor que obriga as incorporadoras a cumprirem as normas técnicas, é comum observar prédios sendo entregues sem o Manual de Uso e Manutenção. Em algumas situações existe o manual, mas em desacordo com as normas técnicas brasileiras, o que constitui um desrespeito da legislação vigente.
Em 2013 a ABNT criou as Normas de Desempenho NBR 15.575 com a finalidade de balizar direitos e obrigações de construtoras, incorporadoras, projetistas, fornecedores de material e construção e até mesmo dos próprios usuários que passam a responder por suas ações ou omissões por períodos que vão bem além dos prazos da garantia legal do edifício.
A partir da NBR 15.575 a responsabilidade das incorporadoras e de seus fornecedores envolve as fases de planejamento, projetos, execução e entrega da edificação, enquanto que a responsabilidade dos usuários consiste nas fases de uso e manutenção. Somente para se ter uma ideia, o prazo mínimo para que um sistema estrutural residencial funcione adequadamente passou a ser de 50 (cinquenta) anos a partir da vigência desta norma, sobre a qual estarão todos os envolvidos sujeitos a ações de indenização, ou até mesmo responder criminalmente, caso ocorra alguma lesão ou morte de pessoas.
É mais econômico consertar um tubo ou a impermeabilização de uma edificação do que reparar um sistema estrutural em processo de corrosão
Influência da Água na Degradação do Concreto Armado
Grande parte de todas as manifestações patológicas construtivas das edificações do Brasil são decorrentes da ação direta ou indireta da água mediante os seguintes mecanismos: ação como agente deteriorante; ação como veículo de transporte de substâncias agressivas para dentro do concreto e ação como veículo de transporte de material alcalino de dentro concreto para a sua superfície.
Fatores endógenos e exógenos contribuem para que a edificação possa atingir a sua vida útil esperada, envolvendo todo o processo de produção e utilização da edificação, conforme o modelo denominado PPEEU (Planejamento, Projeto, Execução, Entrega e Uso) idealizado por (Gomide, 2015). Vale salientar que as três primeiras etapas do PPEEU são de responsabilidade exclusiva da construtora, sendo que a etapa de “Uso” é de reponsabilidade do proprietário e a etapa de “Entrega” é de responsabilidade de ambos os agentes.
A etapa de “Uso” se subdivide no processo de utilização do imóvel em si e nos procedimentos de manutenção, devendo o proprietário ou condomínio promover todas as ações necessárias para que a obra atinja a sua expectativa de vida útil. Neste contexto, a manutenção preventiva se torna uma grande aliada para a longevidade da edificação, com baixo custo. Uma obra mesmo sendo planejada, projetada e construída adequadamente, não terá um desempenho esperado, caso não sejam executados todos os procedimento de manutenção preventiva e corretiva.
Dentro dos processos de manutenção, há um destaque especial para os sistemas HIDROSSANITÁRIO e de IMPERMEABILIZAÇÃO, visto que são importantes para que a edificação atinja sua vida útil. A manutenção preventiva nesses dois sistemas deverá fazer parte do processo de gestão da manutenção predial, como prioridade, detectando a identificação dos vazamentos e as infiltrações ainda nas fases iniciais, através de vistorias periódicas, onde as avarias são diagnosticadas facilmente e reparadas com baixíssimo custo.
Quando as infiltrações não são tratadas adequadamente, o sistema estrutural é o primeiro que sofre os efeitos deletérios da água, proporcionado corrosão de armaduras com a consequente perda de resistência mecânica e de durabilidade da estrutura.
MECANISMOS DE PERCOLAÇÃO DA ÁGUA NO CONCRETO E SEUS FATORES DE DEGRADAÇÃO
As infiltrações e ação direta da água no concreto armado podem causar muitos problemas em pilares, vigas e lajes, pois a água líquida ao penetrar na estrutura, age como agente deteriorante e veículo de transporte de substâncias agressivas para dentro do próprio concreto.
Por outro lado, quando a água em excesso sai de dentro do concreto, ela pode agir como veículo de transporte dos materiais alcalinos até à superfície, diminuindo o PH e causando a despassivação de armaduras, CRIANDO ASSIM, AS CONDIÇÕES IDEAIS PARA A INSTALAÇÃO E PROPAGAÇÃO DA CORROSÃO.
Os principais mecanismos e fatores deletérios decorrentes da presença de água em quantidade superior ao fator de equilíbrio e sua percolação no concreto armado são a LIXIVIAÇÃO e a EFLORESCÊNCIA, provocando uma redução do PH, diminuição da resistividade elétrica e alteração nociva do potencial elétrico de corrosão, tendo como principal consequência, o SURGIMENTO E/OU PROPAGAÇÃO DA CORROSÃO DE ARMADURAS.
LIXIVIAÇÃO
A lixiviação é o processo no qual a água liquida adentra ao concreto dissolvendo o hidróxido de cálcio Ca(OH)2 e outros materiais alcalinos que percola até a superfície do material onde reage com o com o gás carbônico da atmosfera. Essa reação dá origem a cristais de carbonato de cálcio (CaCO2), denominados de estalactites e estalagmites, que se acumula nas camadas mais externas de forma verticalizada, após a evaporação da água. Mediante essa reação química o PH do concreto pode atingir níveis entre 10,5 a 7,5, despassivando as armaduras e iniciando os processos de corrosão, de acordo com (SOUZA e RIPPER (1998).
EFLORÊSCENCIA
A eflorescência consiste no acúmulo de salinos brancos superficiais no concreto, proveniente da ação capilar ou de outro mecanismo de transporte da água que contêm
os materiais alcalinos dissolvidos, especialmente o hidróxido de cálcio Ca(OH)2. Ao chegar à superfície, esses álcalis reagem com o gás carbônico (CO2) da atmosfera e da origem ao carbonato de cálcio (CaCO2), após a evaporação da água, formando os depósitos de cristais de forma distribuída superficialmente, ao contrário da lixiviação que tem uma atuação mais pontual e verticalizada. Mediante essa reação química o PH do concreto pode atingir níveis entre 10,5 a 7,5, despassivando as armaduras e iniciando os processos de corrosão, de acordo com (SOUZA e RIPPER (1998).
DIMINUIÇÃO DA RESISTIVIDADE ELÉTRICA DO CONCRETO
O acúmulo de água no concreto maior do que a sua taxa de equilíbrio pode proporcionar a diminuição da sua resistividade elétrica, o que aumenta as reações de corrosão de armaduras, visto que, o excesso de água facilita a circulação do fluxo de íons dentro do material. A ELEVADA TAXA DE RESISTIVIDADE ELÉTRICA DO CONCRETO (> 30 KΩ. CM) É UM DOS FATORES QUE CONTROLA O PROCESSO E A PROPAGAÇÃO DA CORROSÃO. Se aumentar a quantidade de água no concreto, diminuirá proporcionalmente o valor da sua resistividade elétrica, AUMENTANDO ASSIM, AS CHANCES DE CORROSÃO DE ARMADURAS.
ELEVAÇÃO DO POTENCIAL ELÉTRICO DE CORROSÃO (PC)
O acúmulo de água no concreto maior do que a sua taxa de equilíbrio pode proporcionar uma elevação em módulo do potencial elétrico de corrosão, pois, a água em excesso, facilita a circulação do fluxo de íons dentro do eletrólito, aumentando as chances do processo de corrosão e de sua propagação.
Em números relativos quando o (PC > -200 mV), a probabilidade de surgimento da corrosão ou da sua propagação é praticamente nula. Quando o (PC < -350 mV), a probabilidade de corrosão é muito elevada, enquanto há uma zona de incerteza estatística na faixa de (-200 mV a -350 mV), necessitando, neste caso, de outros métodos complementares para o diagnóstico da corrosão.
Fotos de Manifestações Patológicas Reais em Edificações
Estima-se que 70% de todos os casos de manifestações patológicas construtivas de uma edificação são decorrentes apenas da ação direta ou indireta da água proveniente de infiltrações de tubulações de água e esgoto, segundo o professor ROBERTO DE CARVALHO JÚNIOR (Inbec.com.br, 2021). Se somarmos outras infiltrações decorrentes de sistemas de impermeabilização inadequada, pode-se estimar números alarmantes da ação nociva da infiltração e percolação da água nos sistemas estruturais, proporcionado corrosão de armaduras com perda de resistência mecânica e de durabilidade.
Em outros sistemas construtivos, as infiltrações ou percolações da água poderão causar aumento de volume por expansão (EPU) contribuindo para o desplacamento de revestimento de fachada e de outros elementos, além de proporcionar a proliferação de microrganismos, criação de mosquitos em água represada e outros problemas.
Portanto, quando se falar em REABILITAÇÃO DE UM SISTEMA ESTRUTURAL, torna-se imprescindível, antes de qualquer coisa, executar um processo de manutenção corretiva dos sistemas hidrossanitário e de impermeabilização, inspecionando-os e executando as devidas correções. Agindo assim, RESOLVEREMOS UMA DAS PRINCIPAIS CAUSAS DE PROBLEMAS ESTRUTURAIS COM EFICIÊNCIA E BAIXO CUSTO.
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